2025年1月，中修土地市场交易迎来了不同的景象，虽然交易规模迎来了季节性下降，但2025年1月的土拍平均溢价率达到了8.7%，不仅比起2024年12月上涨了4.7个百分点，更是创下了近三年来的溢价率新高。而重点城市的热度更高，北京、深圳、杭州等重点30城的土拍平均溢价率高达15.3%，而在2月甚至出现了87.5%的高溢价率[1]。从以下几个案例中，便可见到土地溢价的疯狂。
在北京，1月2日北京海淀朱房29号和30号地块同日开拍，均为竞拍不限价、无指导价且价高者得。29号地块经过170轮报价，最终被华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交总价91.52亿元，溢价率17.33%，平均楼板价约8.9万元/平方米。30号地块竞争更为激烈，经过247轮报价后，由厦门建发以90.4亿元摘得，溢价率25%，平均楼板价9.5万元/平方米。[2]
深圳于1月16日迎来2025年首宗宅地出让。地块位于龙岗区，起拍价18亿元，最终经过246轮竞价，由中海以30.65亿元斩获，溢价率70.37%，平均成交楼板价3万元/平方米。[3]
杭州方面，先是1月14日萧山两宗优质地块迎来出让，其中北西干地块经过108轮竞价后，由杭州滨江以总价28亿元竞得，溢价率61.91%。世纪城南地块则经过76轮竞价，最终由浙江中冠以11.9亿元竞得，溢价率45.91%。此后1月24日，杭州又有三宗涉宅地出让，其中杭州拱墅区湖墅单元地块，经过220轮激烈竞价，最终以54.56亿成交，溢价率71.25%，成交楼板价达64834元/平方米，一举成为杭州新单价地王。钱塘区下沙单元地块以20.1亿元总价竞得，溢价率41.46%。西湖区双桥单元则以8.2亿元底价成交。[4]
2月20日，上海2025年第一批次土拍竞争激烈，4宗涉宅地块全部溢价成交，其中，虹口区地块和浦东新区地块热度较高，溢价率分别达到38%和33%，虹口区地块更是经过184轮竞价以89.64亿元成交，成为上海去年8月实行“双高双竞”政策以来的总价新“地王”，成交楼面价117474元/㎡。同日，杭州出让了3宗涉宅用地也全部溢价成交，其中，上城区地块经过77轮竞价溢价54.04%成交，滨江区地块经过85轮竞价溢价43.69%成交。郑州一宗地块更是经历了近6个小时激烈竞价，最终以87%的溢价率成交，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最高纪录。[5]
土地拍卖市场迎来的“开门红”让中修政府欣喜异常，声称这是政府土地拍卖政策是一个大成功，是一揽子稳楼市政策的支持下的突破，也为实现2025年房地产市场止跌回稳目标的坚实基础。
如此现象，不禁令人感到疑惑。毕竟，自2021年以来，中国的土地拍卖市场的热度就一直处于低位，连年下跌。财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，卖地收入只有1.87万亿元，同比下降20.9%。[6]2024年的地方政府性基金预算本级收入[7]也只有57356亿元，与2023年相比下降了13.5%，与2021年收入高峰（93936亿元）相比下滑了39%。[8]中修政府究竟使用了什么灵丹妙药，给已经是日暮途穷的土地拍卖市场打上了一针强心针，重新打出出现了看似“一片大好”的形势？
实际上，中修政府的方法也并不新奇，说白了就是“以质换量”，具体说来，便是“地方政府积极推出位于核心区域、配套成熟的优质地块，进一步增强了房企拿地的积极性。”在房地产市场下行的当下，修建在普通地块的房子早已卖不出去，而修建在交通便利、配套设施齐全地区的房屋，虽然价格高昂，但是却有大量资产阶级来争相抢购。这一方面是因为这些地块的优渥条件使得修在这些地块上的房屋不仅适宜居住，而且因为大城市人口的愈发集中所带来的地价上升，这些房屋的价格也会不断上涨，可以说是优秀的投资商品。另一方面在资本主义生产下，“ 在一个极端是财富的积累，在另一个极端是贫困、奴役、劳动折磨等等的积累”[9]。随着中修政府对于无产阶级的剥削程度不断加重，无产阶级相对日益相对贫困化，而资产阶级愈发富有，资产阶级的收入在国民总收入的比重中占据越来越多的部分。于是，即使是在经济危机的当下，大量的资产阶级也有足够的金钱和意愿来购买这些高价的房屋。上海作为中国作为繁华的城市之一，2024年的新房价格累计上涨10.32%。其高端楼盘则更是火爆，2024年12月25日，位于上海徐汇区的中海·领邸玖序在第五批次开盘中，平均总价在4100万元左右的118套滨江大平层房源仅用30分钟就全部售罄。[10]
要拿好地才能赚钱成为了诸多企业的共识，但是这种好地块并不是随便可以拿到的，只有接近大城市，甚至在大城市繁华的地段才能出现此种地块。在这僧多粥少的形势下，各个房地产企业为了争夺好地块，纷纷赤膊上阵，在竞拍中不断抬高出价。而且这些大城市优质地块，因为大城市人口的爆发性增长而形成对于住宅的巨大需求，这就使得“土地所有者也就能尽量地提高建筑地段的地租，以垄断的地租的形式向社会征收大量贡赋。”[11]上海今年首轮推出的4宗地块，挂牌起始总价就高达119.24亿元。不仅如此，中修政府还使用了种种手段加剧竞争以吹大溢价的泡沫。上海在2024年8月起，就对于热门地块实行了”双高双竞“的原则，在土地拍卖过程中实行了两轮竞价，以让各个公司有第二次机会提高价格来进行残酷的竞争。同时刻意减缓了供地速度，如果一宗地块没有落实一家托底的企业，就不会进入挂牌流程，对于郊区和非核心区域的地块也减少了供应。更加阴险的是，为了让各个企业能进行无限制竞价，中修各地政府在2024年8月起，纷纷取消了地价上限，令大量城市尤其是一二线城市的土地拍卖市场重回了“价高者得”的情况。
正是这样，土地拍卖市场出现了极为疯狂的溢价，甚至创出了近三年来的新高。但是出现溢价的只是个别的地块——在重点30城2025年成交的土地中，有83%的土地为底价成交，溢价率在5%以下的地块占比6%，只有8%的地块溢价率在20%以上。[12]中修整个的土地拍卖市场，依旧处在泥潭之中。
中修政府认为，依靠加大竞争，提高竞价，便可重新提高其土地财政收入，中修大多政府也在2025年的工作报告中预测其政府性基金预算本级收入将出现一个大提高。同时，中修认为地价的上涨也将有利地带动房价的上涨，实现房地产市场的止跌回稳，从而挽救已经气息奄奄的房地产企业。但是这真是有效的办法吗？这一小撮资产阶级所能购买的房屋总是有限的，况且他们购买房屋许多时候也是出于投机的目的而不是实际居住的需求，这些天价住宅总会再次面临需要转手卖出的情况。而且提高的地价，最后还是要由劳动人民来承担——那些资产阶级所拿出购买房屋的钱，难道不也是劳动者创造的剩余价值吗？他们奢侈消费的结果无疑是进一步增大对于劳动者的剥削，而这种剥削有进一步导致了劳动人民的贫困化从而导致了有支付能力需求的缩减，使得原本早已堆积如山的巨量商品房和其它商品也难以得到实现。在个别企业拿取“优质资源”，一小撮有钱人奢侈消费的同时，却是大量劳动人民的哀鸿遍野现实。中修房地产也不过是短暂的”回光返照“，实际上早已是金玉其外，败絮其中。中修通过放宽土地竞拍限制更加彻底地利用现有市场、挽救国内房地产行业和政府财政收入的危机的企图终将失败。
头部国央企竞逐优质地块，土地溢价率创近三年新高_中房网_中国房地产业协会官方网站
核心城市土拍热度持续升温 ——凤凰网房产天津 ↩︎政府性基金是为实现特定经济社会领域的政策目的，由各级人民政府及其所属部门按照规定程序批准，依法向特定群体无偿征收的具有专项用途的一种非税收入。这类收入种类繁多，其中土地出让收入是大头 ↩︎
徐禾：《政治经济学概论》，人民出版社，1973年。 ↩︎
2024楼市盘点·房价 | 2024年全国百城房价“新热旧暖”：新房结构性上涨2.68%，二手房跌幅持续收窄 | 每经网 ↩︎
徐禾：《政治经济学概论》，人民出版社，1973年。 ↩︎
